Réglementation

Bail commercial et article 606 du Code civil : grosses réparations, loi Pinel et clauses à vérifier

6 septembre 2026 Éloïse Garcin-Lebon 8 min de lecture

Dans un bail commercial, la question des gros travaux devient vite sensible : toiture à refaire, façade fragilisée, poutre à reprendre. L’article 606 du Code civil sert de repère pour distinguer les grosses réparations, en principe supportées par le bailleur, des réparations d’entretien qui relèvent du locataire.

Table des matières

Ce que vise réellement l’article 606 du Code civil

L’article 606 du Code civil vise les grosses réparations qui concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Il mentionne aussi les murs de soutènement, les digues et les murs de clôture, lorsqu’ils doivent être repris en entier. Le texte ajoute une formule essentielle : toutes les autres réparations sont d’entretien.

Comprendre l’article 606 en bail commercial

La distinction paraît simple sur le papier, mais elle demande souvent une analyse concrète du bâtiment. Une intervention ponctuelle sur une tuile, une poignée, une serrure ou un élément décoratif ne se compare pas à une reprise structurelle qui touche la solidité générale de l’immeuble. Le cœur de l’article 606 se situe donc dans le gros œuvre, le clos et couvert et les éléments indispensables à la stabilité du local.

Grosses réparations ou entretien : le critère utile

Le bon réflexe consiste à regarder la finalité des travaux. S’agit-il de maintenir le local en état d’usage courant, ou de rétablir un élément essentiel de l’immeuble ? Le remplacement d’un joint, l’entretien d’une chaudière ou une réparation mineure de vitrine relèvent plutôt de l’entretien. En revanche, la réfection complète d’une couverture, la reprise d’un mur porteur ou le remplacement d’une charpente endommagée entrent plus naturellement dans le champ des grosses réparations.

La frontière n’est pas toujours mécanique. Un équipement peut coûter cher sans relever automatiquement de l’article 606. À l’inverse, un chantier limité en apparence peut révéler une atteinte profonde à la structure. Les juges regardent donc la nature des travaux, leur ampleur, leur cause et leur effet sur la solidité de l’immeuble.

Qui paie les travaux dans un bail commercial ?

En principe, les grosses réparations relevant de l’article 606 sont à la charge du bailleur, propriétaire de l’immeuble. Le locataire, ou preneur, supporte plutôt les réparations locatives, l’entretien courant et les dégradations qui lui sont imputables. Cette répartition suit une logique simple : le bailleur conserve la charge de la structure, tandis que le preneur assume l’usage quotidien des locaux.

Avant de conclure trop vite, il faut toutefois lire le bail. Les anciens baux commerciaux comportaient fréquemment des clauses transférant au preneur une part très large des travaux, parfois au moyen de formules générales comme « tous travaux, quelle qu’en soit la nature ». Ces clauses sont aujourd’hui beaucoup plus encadrées, notamment depuis la loi Pinel.

Les cas où le locataire peut rester concerné

Le preneur peut rester redevable de certains coûts si les travaux résultent d’un défaut d’entretien, d’une mauvaise utilisation des locaux ou de dégradations dont il est responsable. Par exemple, une infiltration aggravée par l’absence d’entretien d’un équipement à sa charge peut modifier l’analyse. De même, les aménagements réalisés par le locataire pour son activité peuvent entraîner des obligations particulières si le bail les prévoit clairement.

Il faut aussi distinguer les travaux imposés par l’activité exploitée dans les lieux. Une mise aux normes liée à un usage spécifique, par exemple pour un restaurant, un laboratoire ou un établissement recevant du public, peut être répartie différemment selon la clause du bail, l’origine de l’obligation et la date de conclusion ou de renouvellement du contrat.

Pour qualifier un chantier, il faut séparer la matière même de l’immeuble et les éléments liés à l’exploitation. D’un côté, ce qui porte, protège et assure la pérennité du local. De l’autre, les agencements, les finitions et les équipements commerciaux. Cette lecture évite une erreur fréquente : juger un travail seulement à son prix. Un devis élevé n’est pas forcément une grosse réparation ; un désordre discret peut, au contraire, révéler une atteinte à la structure.

L’effet de la loi Pinel sur les clauses de travaux

La loi Pinel du 18 juin 2014 a limité la liberté contractuelle en matière de charges et de travaux dans les baux commerciaux. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations mentionnées à l’article 606 ne peuvent pas être imputées au locataire. Cette règle a profondément modifié la pratique des clauses « travaux » trop larges.

Le Code de commerce, à travers l’article L.145-40-2, impose aussi une information plus transparente. Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Le bailleur doit également communiquer un état prévisionnel des travaux envisagés dans les 3 années suivantes, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes.

Pourquoi une clause générale ne suffit pas

Une clause qui mettrait « toutes les réparations » à la charge du preneur ne suffit pas à lui refacturer les grosses réparations. Depuis l’encadrement issu de la loi Pinel, la rédaction doit être précise, conforme aux règles d’ordre public et cohérente avec la nature des travaux. Autrement dit, la clause contractuelle reste importante, mais elle ne peut pas tout faire.

Pour un bailleur, l’enjeu est d’éviter une clause inapplicable ou source de contestation. Pour un locataire, l’enjeu est de repérer les formulations qui transfèrent abusivement des dépenses lourdes. Dans les deux cas, la clause travaux doit être relue avec attention avant la signature, le renouvellement ou la cession du bail commercial.

Exemples pratiques : travaux inclus, exclus et cas limites

Les exemples aident à comprendre la logique de l’article 606, mais ils ne remplacent pas l’analyse du cas concret. La cause des désordres, l’étendue du chantier et les stipulations du bail peuvent changer la conclusion.

Type de travaux	Qualification la plus fréquente	Point de vigilance
Réfection complète d’une toiture	Grosse réparation	La notion de couverture entière renvoie directement à l’article 606.
Remplacement de quelques tuiles ou entretien de gouttières	Entretien	L’intervention reste ponctuelle et ne reprend pas l’ensemble du couvert.
Reprise d’un mur porteur ou d’une poutre	Grosse réparation	Le critère structurel est central.
Ravalement de façade	Cas limite	Il faut distinguer l’embellissement, l’entretien et la reprise nécessaire à la conservation de l’immeuble.
Réparation courante d’une chaudière ou d’une climatisation	Souvent entretien	Tout dépend de la clause du bail et de l’origine de la panne.
Mise aux normes liée à l’activité du locataire	Variable	L’usage des locaux et la rédaction du bail sont déterminants.

Toiture, façade, ascenseur : ne pas raisonner uniquement par équipement

Un même équipement peut donner lieu à des qualifications différentes. Pour une toiture, l’entretien courant n’a pas la même portée qu’une réfection intégrale. Pour une façade, un nettoyage périodique ne se confond pas avec une reprise lourde liée à des fissures structurelles. Pour un ascenseur, la maintenance habituelle se distingue d’un remplacement imposé par la vétusté ou par une transformation importante de l’immeuble.

La vétusté et la force majeure sont aussi des facteurs importants. Lorsque les travaux résultent du vieillissement normal de l’immeuble ou d’un événement extérieur, la charge tend plus facilement à rester du côté du bailleur, surtout si les travaux touchent la structure ou la conservation du bâtiment.

Jurisprudence, négociation et réflexes avant de signer

La jurisprudence compte beaucoup, car l’article 606 repose sur une liste ancienne et relativement concise. Depuis 2005, la Cour de cassation retient une lecture plus large de la notion de grosses réparations : l’analyse ne se limite pas aux mots strictement listés par le texte, mais s’attache aussi aux travaux qui touchent la structure et la solidité générale de l’immeuble. Cette approche a encore été confirmée dans des décisions récentes, notamment en 2022.

Cette évolution explique pourquoi les litiges se concentrent souvent sur la qualification exacte des travaux. Le débat ne porte pas seulement sur le devis, mais sur la fonction de l’élément réparé, son caractère indispensable, sa dégradation et le lien entre le chantier et la conservation du local commercial.

Les clauses à vérifier en priorité

Avant de signer ou de renouveler un bail commercial, il est prudent de relire la clause travaux, la clause charges, les obligations de mise aux normes, les stipulations relatives à la vétusté, les parties communes, les équipements techniques et les modalités d’information du preneur. L’inventaire prévu par l’article L.145-40-2 du Code de commerce doit être cohérent, précis et exploitable.

Il faut aussi vérifier ce qui relève de l’entretien courant du local, s’assurer que les grosses réparations de l’article 606 ne sont pas transférées au preneur lorsque la loi l’interdit, demander l’état des travaux réalisés et prévus sur les 3 années concernées, contrôler les clauses relatives à la vétusté, à la force majeure et aux dégradations imputables au locataire, puis prévoir une procédure claire en cas de désaccord sur la qualification des travaux.

En pratique, la meilleure protection reste l’anticipation. Un bail commercial bien rédigé évite les formules floues, distingue les dépenses récurrentes des travaux structurels et prévoit une information régulière. En cas de chantier important ou de clause ambiguë, l’avis d’un professionnel du droit permet souvent d’éviter un litige coûteux entre bailleur et preneur.